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实现房地产抵押物权的司法变革

来源:未知阅读: 时间:2015-04-19 09:57

实现房地产抵押物权的司法变革
 殷建伟
内容摘要:房产与地产在物权上的法律关系以及对房地产抵押效力的影响,这是债权人保障抵押物权的有效性和抵押债权的实现的重点。我国司法实践中对于土地使用权和其上的房产抵押效力的一直在发生变化。其实,历来我国奉行的是房随地走、地随房走的政策,虽房地一体化,但对房产可享有所有权,对土地仅享有使用权。
关键词:房地产  抵押物权   司法变革
1995年1月1日施行《城市房地产管理法》第31条的规定,“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押”。1995年10月1日施行的《担保法》第36条规定“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。”法律这一规定,是为了房地产的统一管理,减少因土地和房屋分离而引起的交易中的各种纠纷而制定的。此时,我国法律将土地和房屋视为一个独立的物对待的,认为房产和地产在交易中,必须共同作为交易标的。在2003年4月18日前,对于在国有划拨土地上的房产仅抵押房产的,法院一般认定房产抵押有效,基本没有争议。但是到了2003年4月18日之后,法院审判有了根本的变化。这种变化使金融机构等债权人措手不及,蒙受了巨大的损失。
2003年4月18日施行的《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》规定,国有企业以建筑物设定抵押的,建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的,对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续,否则,应认定抵押无效。而最不合理的是该批复具有溯及力,这不仅要求依附于划拨土地上的房地产同时抵押,还需办审批手续。最高法院之所以出台这一规定,就是为了能妥善的安置国有企业破产职工,能让他们得到补偿,依法解决国有和集体企业职工身份置换问题,有效地化解社会矛盾。即政府决定通过最高法院让金融机构等债权人买单(这些不良债权基本上按照1:1的比例转让给了在1999年和2000年成立的四大资产管理公司,资产管理公司买单实际上是政府买单),当然,也损害了一些非国有银行的债权人(包括公民、有限公司)的利益。
为此,这就要求我们金融机构等债权人,特别注意在房屋和国有划拨土地的抵押登记中,应向房产和土地行政主管部门同时提交房产权证书和土地使用权证书,由借贷双方共同申请抵押登记,并对房屋所附属的土地使用权性质严格审查。
此后,2004年12月山东省高级人民法院就房地产抵押登记问题下发指导意见:1、对于建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权的土地之上,仅就建筑物或仅就建筑物占用范围内的土地使用权设定抵押,或建筑物与其占用范围内的国有土使用权分别抵押给不同债权人,按规定办理了抵押登记的,如无其他导致抵押无效的情形,抵押合同有效。2、对于建筑物附着于国有划拨土地之上,仅就建筑物或仅就建筑物占用范围内的土地使用权设定抵押,或建筑物与其占用范围内的国有土使用权分别抵押给不同债权人,未经有审批权限的土地管理部门批准或未在有审批权限的土地管理部门办理抵押登记,仅在工商行政管理部门或房产管理部门办理了抵押登记的,抵押合同无效,但当事人在一审法庭辩论终结前取得有审批权限的土地管理部门批准或有审批权限的土地管理部门补办了抵押登记手续,如无其他导致抵押合同无效的情形,抵押合同有效。抵押权的效力及土地使用权及附着于其上的建筑物,不同抵押权人就同一抵押物的受偿顺序依《担保法》第五十四条确定;3、以土地使用权设定抵押的,对于设定抵押后土地上新增的建筑物,实现抵押权时可一并处理,但就新增建筑物的价值,抵押权人没有优先受偿权。
那么,将房产与土地同时办理抵押是否就高枕无忧了呢?抵押权在特定条件下没有优先受偿的权利。2006年8月27日通过并于2007年6月1日起施行的《中华人民共和国企业破产法》第一百三十二条规定“本法施行后,破产人在本法公布之日前所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金,依照本法第一百一十三条的规定清偿后不足以清偿的部分,以本法第一百零九条规定的特定财产优先于对该特定财产享有担保权的权利人受偿。”这条规定实际上又否认了抵押权人优先受偿的原则,这是中国的国情决定的。当然,在2006年8月27日之后同时办理房产、土地抵押的,按照现在的法律规定,没有任何问题。
2007年10月1日《物权法》施行后,严格了房产地产统一抵押制度,将房产、土地抵押又恢复到原规定了。《物权法》第一百八十二条规定“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。” 该规定出台后,可以杜绝之前房产、土地分开登记、抵押造成的混乱,为规范金融市场提供了法律保护。